
《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條規定:“被征收人可以選擇貨幣補償,也可以選擇房屋產權調換。”但是為什么實踐中基本都選擇了貨幣補償?
房屋產權調換,是指征收人用異地或者原地再建的房屋與被征收人現有的房屋進行產權交換,并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。
怎么選擇房屋產權調換?
依據《征收條例》第二十五條規定:“房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定,就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項,訂立補償協議。”
選擇房屋產權調換應當注意的問題?
被征收人選擇房屋產權調換的,市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋。
產權調換房屋的地點:
房屋產權調換有兩種:一是異地,一是原地再建,通常也被叫做回遷。
產權調換房屋的調換地點,應當根據城市規劃對建設地區的要求和建設工程的性質,按照有利于實施城市規劃和城市舊區改建的原則確定。由于城市建設必須符合城市規劃,能否實現原地安置受城市規劃的制約。如被征收的房屋雖然是住宅,但按照城市規劃法被征收房屋拆除后該建設用地不得再建住宅,則原房屋所有人就不能強行要求原地調換;如果新建房屋的性質與被征收房屋的性質是一致的,則征收人原則上可對被征收人實行原地安置。
征收條例對此也做了相關規定:因舊城區改建征收個人住宅,被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的,作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。也就是說被征收人只有在滿足下列條件時,可以要求在原來的地點進行房屋產權調換。一是要求征收產生原因是舊城區改造;二是征收對象必須是個人住宅,對于非住宅不能保證給予回遷;三是被征收人選擇產權調換的方式。
產權調換房屋的面積:
產權調換房屋的面積。在商品房價格普漲的今天,調換房屋的面積對于當事人雙方利益均具有直接的重大的影響。這中間有兩種情況應加以注意,一是對于人均居住面積不到本地政府規定的標準的,被征收人可直接依據政策的規定,要求調換房屋的面積達到國家規定的標準;二是調換房屋的面積原則上是以被征收房屋面積來確定,而不是以被征收房屋的價值來確定,除非被征收人主動放棄面積上的利益。
產權調換房屋的質量:
這里主要說的是“回遷房”,“回遷房”的質量問題一直是被征收人較為關心的,它與被征收人的切身利益息息相關。
然而,實踐中部分征收人為了節約成本,提供的產權調換的房屋質量、功能、環境等方面都比較差,有的甚至嚴重違反國家有關設計和工程建設的規定,給房屋使用人的生活帶來極大的不便。針對“回遷房”的質量問題,依據相關法律條文的規定:補償協議簽訂后,一方當事人不履行補償協議約定的義務的,另一方當事人可以依法提起訴訟。
征收安置過渡期待遇:
根據《征收條例》第二十二條規定:“因征收房屋造成搬遷的,房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費;選擇房屋產權調換的,產權調換房屋交付前,房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。”
用于產權調換的房屋未建設完成前,征收部門應當提供臨時安置費用或是周轉用房,保障被征收人的居住。
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