一、關(guān)于法院強(qiáng)制拍賣(mài)程序中是否保護(hù)

現(xiàn)行民事實(shí)體法明確規(guī)定了對(duì)共有人、承租人、有限公司股東的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的保護(hù)。民法通則第七十八條第三款規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民通意見(jiàn)》)第92條規(guī)定：“共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，一個(gè)或者數(shù)個(gè)原共有人出賣(mài)自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果出賣(mài)的財(cái)產(chǎn)與其他原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。”

合同法第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”國(guó)務(wù)院城市私有房屋管理?xiàng)l例第十一條也規(guī)定：“房屋所有人出賣(mài)出租房屋，須提前3個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。”

公司法第三十五條規(guī)定：“股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部出資或者部分出資。股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓其出資時(shí)，必須經(jīng)全體股東過(guò)半數(shù)同意;不同意轉(zhuǎn)讓的股東應(yīng)當(dāng)購(gòu)買(mǎi)該轉(zhuǎn)讓的出資，如果不購(gòu)買(mǎi)該轉(zhuǎn)讓的出資，視為同意轉(zhuǎn)讓。經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的出資，在同等條件下，其他股東對(duì)該出資有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。”

實(shí)體法上關(guān)于共有人、承租人、有限公司股東的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之規(guī)定，進(jìn)入法院執(zhí)行程序后，是否有必要受到法院的保護(hù)?對(duì)此問(wèn)題，有兩種不同的觀點(diǎn)：一種認(rèn)為，民法上的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)僅適用于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中當(dāng)事人雙方自主交易的場(chǎng)合，不適用于強(qiáng)制執(zhí)行程序。在民事執(zhí)行程序中，法院依國(guó)家強(qiáng)制力執(zhí)行債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，取代債務(wù)人的地位而行使對(duì)被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)。法院在拍賣(mài)被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)時(shí)，無(wú)需考慮優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人的利益。而且，在強(qiáng)制執(zhí)行實(shí)踐中，法院經(jīng)常會(huì)碰到不動(dòng)產(chǎn)上存在共有人、承租人的情況，他們要求行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，卻又想以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，弄得法官左右為難，無(wú)法及時(shí)結(jié)案;有些被執(zhí)行人鉆法律空子，在法院查封前甚至查封后，炮制租賃合同，干擾法院執(zhí)行工作的正常開(kāi)展。基于這種觀念，最高人民法院《關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同案件若干問(wèn)題的解釋》(征求意見(jiàn)稿第二稿)第五十二條規(guī)定：“在依據(jù)強(qiáng)制執(zhí)行程序(拍賣(mài)程序)或者破產(chǎn)程序出賣(mài)標(biāo)的物時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，人民法院不予支持。”該司法解釋明確否定了執(zhí)行程序中對(duì)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的保護(hù)。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是法定權(quán)利，無(wú)論在當(dāng)事人的自主交易活動(dòng)還是法院的強(qiáng)制拍賣(mài)程序中，都應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)，不能隨意剝奪。

筆者同意第二種觀點(diǎn)。理由是：民事執(zhí)行以保護(hù)債權(quán)人的民事實(shí)體權(quán)利為使命，除了某些不適于執(zhí)行的權(quán)利外，強(qiáng)制執(zhí)行法都應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)作為民商法上當(dāng)事人的一種法定權(quán)利，在民事執(zhí)行程序有獲得保護(hù)的必要和可能。在大陸法系國(guó)家以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，理論和立法上均承認(rèn)強(qiáng)制執(zhí)行程序中優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的保護(hù)問(wèn)題。楊*齡教授著《強(qiáng)制執(zhí)行法論》中認(rèn)為：“強(qiáng)制拍賣(mài)，亦為買(mǎi)賣(mài)之一種，自不影響優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)人之權(quán)利……故不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)拍定或交債權(quán)人承受時(shí)，執(zhí)行法院知有優(yōu)先承受權(quán)利人者，得依法通知其于法定期限內(nèi)表示愿否優(yōu)先承受。無(wú)法定期限者，則應(yīng)在執(zhí)行法院所定期限內(nèi)行使優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)。優(yōu)先承買(mǎi)人于接到通知后，逾期未表示者，其優(yōu)先權(quán)視為放棄，執(zhí)行法院得交由拍定人承買(mǎi)。”最高人民法院起草的《民事強(qiáng)制執(zhí)行法(草案)》中也明確規(guī)定了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的保護(hù)方法。

二、強(qiáng)制拍賣(mài)中保護(hù)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的兩種方法

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的實(shí)現(xiàn)必須具備兩個(gè)要素：一是購(gòu)買(mǎi)條件相同;二是基于同樣的購(gòu)買(mǎi)條件作出了愿意購(gòu)買(mǎi)的表示。在法院拍賣(mài)程序中，理論和實(shí)踐中對(duì)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的保護(hù)有兩種方法：一是“跟價(jià)法”，二是“詢(xún)價(jià)法”。

“跟價(jià)法”是指由法院通知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人直接參與競(jìng)買(mǎi)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人和競(jìng)買(mǎi)人一起競(jìng)價(jià)，實(shí)行價(jià)高者得。這種做法將優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人視同一般的競(jìng)買(mǎi)人。因此，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人要行使和實(shí)現(xiàn)其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，必須同其他競(jìng)買(mǎi)人一樣，按照拍賣(mài)公告的要求，進(jìn)行競(jìng)買(mǎi)登記，交納拍賣(mài)保證金，舉牌競(jìng)買(mǎi)。

“詢(xún)價(jià)法”是指由法院通知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人到拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)，但不直接參與競(jìng)價(jià)，待經(jīng)過(guò)競(jìng)價(jià)產(chǎn)生最高應(yīng)價(jià)者后，由拍賣(mài)師詢(xún)問(wèn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人是否愿意購(gòu)買(mǎi)。如果其不愿購(gòu)買(mǎi)，則拍賣(mài)標(biāo)的即由最高應(yīng)價(jià)者購(gòu)得。如果其愿意購(gòu)買(mǎi)，則拍賣(mài)師詢(xún)問(wèn)最高應(yīng)價(jià)者是否愿意再加價(jià)，如果其不愿加價(jià)，則拍賣(mài)物由優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人購(gòu)得，如果其表示愿意，則在加價(jià)后再詢(xún)問(wèn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人。如此反復(fù)，直至其中一人退出，拍賣(mài)才成交。

我國(guó)法律規(guī)定按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。如果您需要法律方面的幫助，歡迎在進(jìn)行法律咨詢(xún)。