來源：法門囚徒

裁判要旨

雖然購房人支付了案涉房產購房款并實際占有該房產，但作為案涉房產購買人并未對案涉房產進行預告登記等保證其將來實現自身物權的措施，該訴爭房產的所有權不能依據其已占有的事實而認定發生物權變動的效果。在購房人與開發商簽訂案涉購房買賣合同時，該房產已經辦理了抵押權登記，該抵押權具有公示效力和物權的優先效力。購房人無論在簽訂合同時是否注意到了該訴爭房產已被抵押登記的事實，在該抵押登記仍然存在的情況下，其客觀上均不能實現將該訴爭房產變更到自己名下的法律效果。

案件索引

《傅建波、重慶農村商業銀行股份有限公司綦江支行執行異議之訴案》【（2017）最高法民申4461號】

爭議焦點

購買設定抵押的商品房在抵押登記存在的情況下購房人是否有機會實現將訴爭房產變更到自己名下的法律效果？

裁判意見

最高院認為：本案的再審審查重點為傅建波是否有權排除人民法院對案涉房屋的強制執行。

根據《中華人民共和國物權法》第九條之規定，我國采取物權公示制度，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力，未經登記，不發生效力，法律另有規定的除外。經二審審理查明，雖然傅建波支付了案涉房產購房款并實際占有該房產，但傅建波作為案涉房產購買人并未對案涉房產進行預告登記等保證其將來實現自身物權的措施，該訴爭房產的所有權不能依據其已占有的事實而認定發生物權變動的效果。在傅建波與華上置業公司簽訂案涉購房買賣合同時，該房產已經辦理了渝臺擔保公司的抵押權登記，該抵押權具有公示效力和物權的優先效力。購買訴爭房產的傅建波，無論在簽訂合同時是否注意到了該訴爭房產已被抵押登記的事實，在該抵押登記仍然存在的情況下，傅建波客觀上均不能實現將該訴爭房產變更到自己名下的法律效果。在渝臺擔保公司的抵押權消滅后，傅建波亦沒有提供有效證據證明其及時要求華上置業公司履行過戶登記手續。后該訴爭房產又被農商行綦江支行設定新的抵押權登記。綜合上述事實，傅建波提起案外人執行異議之訴，其所依據的事實與理由不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條第四項規定的情形，即買受人非因自身原因未辦理訴爭房產的過戶登記，二審生效判決以此駁回傅建波的訴訟請求并無不當。至于傅建波申請再審所稱，二審判決以新的理由未支持其實體權利是否構成程序違法的問題，因《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定了權利人實現其權利需要同時具備四個要件，二審判決在認定事實的基礎上認為，傅建波的訴請不符合該條第四項要件并據此駁回其訴請，并不構成程序違法。