一、房地產開發(fā)企業(yè)應取得的合法發(fā)票

(一)房地產開發(fā)企業(yè)取得的發(fā)票涉及的種類很多，根據我們實際的審核經驗，以下項目成本費用所應取得的合法發(fā)票是：

1、土地出讓金，應取得國土資源部門開具的“國有土地有償使用收費專用收據”，與此相關的契稅應取得“中華人民共和國契稅完稅證”;

2、具有拆遷資格的房地產開發(fā)企業(yè)向搬遷個人支付的拆遷補償費，可以憑與搬遷戶簽訂的拆遷補償協(xié)議和付款記錄計入開發(fā)成本;

3、委托有拆遷資格的單位進行拆遷的情況下，房地產開發(fā)企業(yè)向對方支付拆遷費用時應取得地稅部門監(jiān)制的“服務業(yè)發(fā)票”;

4、直接向行政事業(yè)單位支付相關費用時，應取得行政事業(yè)性收費收據;

5、向企業(yè)、事業(yè)單位支付勘察、設計、測繪、監(jiān)理、驗收、咨詢等營利性費用時，應取得地稅部門監(jiān)制的“服務業(yè)發(fā)票”;

6、支付對象為個人的銷售傭金，應以支付憑證(或支付清單)和個人所得稅的扣繳證明為合法的入賬憑證;

7、支付對象為銷售公司的銷售傭金，應取得地稅部門監(jiān)制的“服務業(yè)發(fā)票”;

8、支付對象為金融機構的利息支出，應取得金融機構開具的付息憑證;

9、支付對象為非金融機構的利息支出，應取得地稅部門監(jiān)制的“服務業(yè)發(fā)票”;

10、其他費用發(fā)票應按支付對象屬于增值稅或營業(yè)稅納稅人的不同身份來定;

11、工程費支出應區(qū)分以下情況取得發(fā)票：

①施工方為建筑安裝企業(yè)，應取得地稅部門監(jiān)制的“建筑安裝業(yè)發(fā)票”;

②施工方為生產建筑設施、設備的增值稅納稅人，應取得國稅部門監(jiān)制的“工業(yè)企業(yè)專用發(fā)票”;

③施工方為經銷建筑設施、設備的增值稅納稅人，應取得國稅部門監(jiān)制的“商業(yè)企業(yè)專用發(fā)票”。

(二)常見的未按規(guī)定取得發(fā)票的行為有以下幾種：

1、以行政事業(yè)性收費收據或自制收據作為土地拆遷補償費用的憑證。

2、自制收據不能作為合法的入賬憑證，行政事業(yè)性收費收據有著比較嚴格的使用范圍，如北京市就有“對不動產產權單位因不動產拆遷所獲得的補償金收入，不得使用北京市行政事業(yè)單位統(tǒng)一銀錢收據，應按照稅法有關規(guī)定，及時到所屬稅收機關辦理相應手續(xù)，領購和開具由稅務機關監(jiān)制的發(fā)票”的規(guī)定。

3、發(fā)票的種類與所開具的內容不符。如用商業(yè)企業(yè)發(fā)票開具“工程費”或“咨詢費”，用服務業(yè)發(fā)票開具“工程費”等。還有的開票單位，單位性質與所開發(fā)票不符。如建筑公司開的商業(yè)企業(yè)發(fā)票等。混合行為的納稅人，發(fā)票的項目內容與真實不一致。施工方為生產、銷售設施、設備的增值稅納稅人時，發(fā)票開具只寫“工程費”或“施工費”，這些納稅人一般屬于混合銷售并以銷售行為為主。因此，這類發(fā)票的項目內容一般應為設施、設備的名稱而不是營業(yè)勞務的種類。

4、超限額開具發(fā)票。如有的10萬元版發(fā)票開為數百萬，百萬元版發(fā)票開為數千萬元等。

5、發(fā)票內容不真實。大量開具“辦公用品”“會議費”內容的發(fā)票充斥在成本、費用支出項目中，這些發(fā)票開具方有的是商場、超市、高檔的禮品商店，有的是高級酒店、洗浴中心、高爾夫球場等高級娛樂場所等。

二、發(fā)票的審核方法

房地產開發(fā)企業(yè)的稅收審核是一項非常繁雜的事情。要想按照稅法的規(guī)定確認其發(fā)票的合法性，具體如下：

1、應熟練掌握相關的發(fā)票管理法規(guī)，包括發(fā)票內容、格式、種類、填寫規(guī)范、防偽措施等具體的規(guī)定;

2、認真細致地對企業(yè)憑證進行檢查，尤其對那些單筆發(fā)生額較大的支出項目，更應做到逐筆審查，重點科目和重點項目發(fā)票的抽查率應該是100%;

3、以一種職業(yè)的敏感度對發(fā)票進行細心觀察，不放過一切可能存在的問題;四是可以通過向稅務機關發(fā)函、電話詢問或網上查詢等方式驗證發(fā)票的合法性。