1、可以拒絕交納物業(yè)費的情形

未交房

《物業(yè)管理條例》第四十二條第二款的規(guī)定，已竣工但尚未出售或尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。 因此在房屋未切實交付給買收受人前，依法應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)費。 筆者認為，準確地說，應(yīng)當是在非因業(yè)主原因?qū)е碌奈唇环康那樾蜗拢瑯I(yè)主可以拒絕交納物業(yè)費。如開發(fā)商逾期交房、開發(fā)商交房但是房屋存在質(zhì)量問題，業(yè)主因此拒絕交房若系業(yè)主無正當理由拒絕交房的，當然不能成為拒絕交納物業(yè)費的正當理由。

物業(yè)服務(wù)合同約定先服務(wù)，后收費的

合同雙方自愿簽訂先提供服務(wù)、后付費的物業(yè)服務(wù)合同的，在物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)之前，業(yè)主當然有權(quán)拒絕交納物業(yè)費。

物業(yè)服務(wù)人未履行物業(yè)服務(wù)合同

物業(yè)服務(wù)人擅自增加收費項目、擴大收費范圍、提供收費標準或者重復(fù)收費的

對于物業(yè)服務(wù)人未經(jīng)與業(yè)主或者業(yè)主大會協(xié)商一致而擅自增收、提高的項目、費用，業(yè)主有權(quán)拒絕交納增收和提高的部分的物業(yè)費。

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)人違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復(fù)收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)人退還其已經(jīng)收取的違規(guī)費用的，人民法院應(yīng)予支持。

簽訂房屋買賣合同（或者辦理產(chǎn)權(quán)變更登記）之前已經(jīng)產(chǎn)生的物業(yè)費

如果房屋買賣合同雙方在簽訂的房屋買賣合同或者其他相關(guān)協(xié)議中未約定由買受人承擔(dān)房屋買賣（或者辦理產(chǎn)權(quán)變更登記）之前已經(jīng)產(chǎn)生的物業(yè)費的，買受人有權(quán)拒絕交納。

配套設(shè)施不達標

由于開發(fā)商導(dǎo)致的配套設(shè)施、綠化環(huán)境等未達到標準時，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)費，減免部分由開發(fā)商承擔(dān)。 物業(yè)服務(wù)人提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量達不到物業(yè)服務(wù)合同約定的標準的

實踐中，想要以該理由作為免交物業(yè)費的理由，具有一定的難度。首先，物業(yè)服務(wù)人提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量達不到物業(yè)服務(wù)合同約定的標準，應(yīng)當是絕大部分業(yè)主共同認可的事實，不能是單個或者數(shù)個業(yè)主認為的情況；其次，業(yè)主應(yīng)當提供充分的證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)與要求不符，否則很難得到法院支持。

2、不能拒絕交納物業(yè)費的情形

物業(yè)服務(wù)人沒有物價管理部門各項審批文件原件的

實踐中，部分法院認為物業(yè)服務(wù)人是否有物價管理部門的各項審批文件原件，或者物業(yè)服務(wù)合同及收費標準未在物價管理部門備案，只是管理性規(guī)定，并不會對物業(yè)服務(wù)合同的效力產(chǎn)生影響。

未居住不能成為拒絕交納物業(yè)費的正當理由

根據(jù)《民法典》第九百四十四條， 業(yè)主應(yīng)當按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。

沒有簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，不能拒交物業(yè)費

雖然《民法典》第九百三十八條第三款規(guī)定：物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當采用書面形式，但是《民法典》第四百九十條第二款規(guī)定：法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定合同應(yīng)當采用書面形式訂立，當事人未采用書面形式但是一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受時，該合同成立。 因此，雖然法律規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當采用書面形式，但是未簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同不能成為業(yè)主拒絕交納物業(yè)費的正當理由。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，業(yè)主仍負有交納物業(yè)費的義務(wù)。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十一條的規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。

小區(qū)多次出現(xiàn)盜竊事件，是否可以拒交物業(yè)費？

如果只是以小區(qū)多次出現(xiàn)盜竊事件，認為物業(yè)服務(wù)人提供的物業(yè)服務(wù)不符合物業(yè)服務(wù)合同的要求，進而拒交物業(yè)費的，通常得不到法院支持。