違反廣告許諾如何處理

新的《民法典》于2021年1月1日生效，《合同法》有效時期為2020年12年31日止，屆時與《民法典》相沖突的條款失效，由新頒布的司法解釋替換。

《民法典》生效前的規定：《合同法》第一百零七條?【違約責任】當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

違反了作為合同條款的廣告許諾，開發商應當承當違約責任。當商品房銷售廣告中的相關內容依法具有合同條款的地位時，開發商違反此項內容中確定的義務即應承擔違約責任。當事人可依據《合同法》第一百零七條“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”的規定，請求當事人承擔違約責任。在具體處理中，應注意以下一些問題：

1.不輕易支持當事人要求解除合同的主張。應當充分考慮買受人購買商品房的目的。從普通人的一般生活經驗及交易習慣的角度考察，對于商品房銷售廣告中開發商許諾但是最終并沒有訂人合同而成為合同條款的事項及內容，雖然事后在客觀上對購房人的買受該商品房的目的產生不良影響，但雙方尤其是買受人在訂立合同時竟沒有注意該內容，至少說明該內容并非是買受人在訂立合同時首先考慮的問題。從這一角度看，因商品房銷售廣告許諾沒有訂人合同致使該內容的法律地位不穩定而引起糾紛，買受人也有一定的可責性。該事實應當作為衡量買受人合同目的的一個重要因素。如開發商的行為構成一般違約，尤其是其在周邊環境、配套設施問題上的許諾沒有到位，宜判決繼續履行;違約事項事實上沒有繼續履行可能的，如果其不影響購房的基本目的的，一般不應當解除合同。當然，如該內容的違反嚴重影響當事人合同目的的實現，自應支持當事人解除合同的主張無疑。

2.采取賠償損失方式承擔違約責任的，應斟酌商品房銷售廣告許諾內容的違反對房屋實際價格影響的大小來確定具體的賠償數額，對買受人的損失應當充分賠償。

商品房銷售廣告性質如何認定?

關于商品房銷售廣告是否對出賣人具有約束力，亦即商品房銷售廣告到底是要約邀請還是要約問題，實際上《合同法》有明確規定。該法第十五條規定：“要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等為要約邀請。商業廣告的內容符合要約規定的，視為要約。”該條規定明確了商業廣告的內容如符合要約規定的，視為要約，因而具有要約的約束力。在此基礎上，意味著：買賣雙方訂立合同的，如對廣告中的該要約事項沒有作特別的變更或重新約定，只要合同訂立，即意味著買受人對此項要約的承諾，該要約事項即隨著合同的訂立而成為合同條款，并因此具有合同的約束力。但是，建設部《商品房銷售管理辦法》第十五條卻規定：“房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。”該規定弱化了符合要約規定的商業廣告為要約的法律地位，明顯與《合同法》、《廣告法》的規定不相符合。當然，建設部的《商品房銷售管理辦法》僅屬部門規章，從效力層次上講明顯低于《合同法》與《廣告法》，但該規定在實踐中畢竟造成了對此問題理解上的混亂。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》對此問題進行了澄清，并規定了具體的適用條件。

最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”根據《合同法》有關規定以及最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第三條的規定，對銷售廣告和宣傳資料的性質與作用宜作以下理解：

1.在通常情況下，商品房銷售廣告和宣傳資料的內容往往不夠具體、明確，一般不含有要約的意思，應依據《合同法》第十五條第一款的規定，認定其不具備合同要約的要件，性質為要約邀請，對雙方當事人均不產生合同的約束力。

2.當事人在合同中對廣告內容的約束力進行認可的，該廣告和宣傳資料即構成合同的條款。

3.將商品房銷售廣告和宣傳資料作為購房合同附件的，該廣告和宣傳資料構成合同條款。但正式合同對廣告內容有實質性變更的，以正式合同的約定為準。

4.出賣人就商品房開發項目規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有決定作用的，即對買受人決定訂立合同以及房屋價格的確定有重大影響的，在買受人就此內容提出訂立合同時，該商品房銷售廣告內容的對象就已特定化;根據《合同法》第十四條關于要約的規定，《商品房買賣合同糾紛解釋》明確規定應當將該內容視為要約，而買賣合同的訂立則視為買受人對出賣人要約的承諾。在這種特定的情形下，雖然該說明和允諾未訂人商品房買賣合同文本中，但這些說明與允諾與正式合同條款共同構成商品房買賣的完整的交易條件，這些說明與允諾即具有合同條款的效力，亦應視為合同內容的組成部分。出賣人違反該合同內容的，應承擔違約責任。該點有兩個重要問題：

(1)最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第三條的適用限制在對“開發規劃范圍內”的房屋及相關設施所作的說明和允諾。廣告中對開發規劃范圍(俗稱“紅線”)以外的說明和允諾，是不能視為合同條款的。而目前很多房屋買賣糾紛，是來自于房地產開發商對周邊環境的承諾，如地鐵、輕軌、水景、公園，等等。

(2)何謂對合同“訂立以及房屋價格的確定有重大影響”?買受人可能認為采光問題對訂立合同有重大影響，也可能覺得小區內的會所按時交付對房屋價格有重大的影響，等等。這涉及對各種“影響”是否“重大”的理解。法官應當根據社會生活的一般觀念，合理運用自由裁量權進行判定。

以上就是律聊網小編為大家整理的相關資料。綜上所述，我們可以了解到違反相應的廣告許諾的情況一般是有很多種情況的，不能夠隨意的主張相應的解除權，也不能夠對其賠償損失的行為來承擔相應的違約責任。如果您需要法律方面的幫助，歡迎在進行法律咨詢。