賣房合同上違約金高怎樣處理

按照合同法的規(guī)定，合同雙方當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)可約定相關(guān)的違約金賠償?shù)臄?shù)額，違約金賠付須在法院規(guī)定的范圍內(nèi)，違約金約定過高怎么處理?根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十九條第一款“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度、以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量。

(一)違約金的性質(zhì)

違約金是指按照當(dāng)事人的約定或者法律直接規(guī)定，一方當(dāng)事人違約的，應(yīng)向另一方支付的金錢。違約金的標(biāo)準(zhǔn)是金錢，但當(dāng)事人也可以約定違約金的標(biāo)的物為金錢以外的其他財(cái)產(chǎn)。關(guān)于違約金的性質(zhì)，從學(xué)術(shù)上，目前有補(bǔ)償說、懲罰說、雙重說以及目的解釋說四種。從立法上，根據(jù)《合同法》第一百一十四條第一款、第二款之規(guī)定，對(duì)違約金的規(guī)定強(qiáng)調(diào)違約金補(bǔ)償性的理念，同時(shí)有限地承認(rèn)違約金的懲罰性，無疑是承認(rèn)了雙重說。一方面，違約金的支付數(shù)額是“根據(jù)違約情況”確定的，即違約金的約定應(yīng)當(dāng)估計(jì)到一方違約而可能給另一方造成的損失，而不得約定與原來的損失不相稱的違約金數(shù)額。

另一方面，如果當(dāng)事人約定的違約金的數(shù)額低于違約造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)增加，以使違約金與實(shí)際損失大體相當(dāng)。這明顯體現(xiàn)了違約金的補(bǔ)償性，將違約金作為一種違約救濟(jì)措施，既保護(hù)守約方的利益，又激勵(lì)當(dāng)事人積極大膽從事交易活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)。同時(shí)《合同法》第114條第2款又規(guī)定：“……約定的違約金過分高于實(shí)際損失的，當(dāng)事人可請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。”即一般高于實(shí)際損失則無權(quán)請求減少，這一方面是為了免除當(dāng)事人舉證的繁瑣，另一方面表明法律允許違約金在一定程度上大于損失，顯然大于部分具有對(duì)違約方的懲罰性。我國違約金具有補(bǔ)償為主，懲罰為輔的性質(zhì)。

(二)實(shí)際損失的認(rèn)定

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十九條第一款“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度、以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量。這說明，確定違約金應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)。

1、違約金過高的證明責(zé)任。根據(jù)《民事訴訟法》關(guān)于證明責(zé)任的分配，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人對(duì)其主張的事實(shí)提供證據(jù)并予以證明，若訴訟終結(jié)時(shí)根據(jù)全案證據(jù)仍不能判明當(dāng)事人主張的事實(shí)真?zhèn)危瑒t由該當(dāng)事人承擔(dān)不利的訴訟后果。也就是說根據(jù)“誰主張誰證明”的原則，違約方應(yīng)當(dāng)主張違約金過高應(yīng)當(dāng)承擔(dān)證明責(zé)任。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》中規(guī)定：“違約方對(duì)于違約金約定過高的主張承擔(dān)舉證責(zé)任，非違約方主張違約金約定合理的，亦應(yīng)提供相應(yīng)的證據(jù)。”也就是說，守約方也負(fù)有證明違約金合理的證明責(zé)任。

2、實(shí)際損失的確定。根據(jù)《合同法》第一百一十三條之規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。也就是說實(shí)際損失包括直接損失和間接損失。直接損失是守約方現(xiàn)有、直接財(cái)產(chǎn)的減少，間接損失就是可得利益的喪失，即已經(jīng)預(yù)見或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的將來可得利益因違約方的違約行為而沒有得到的。

3、違約金的確定。當(dāng)確定了違約金過分高于實(shí)際損失時(shí)，違約金如何確定。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十九條第二款還規(guī)定，“當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的過分高于造成的損失。”那么，應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定具體的違約金呢?這屬于法官的自由裁量權(quán)的范圍，不同的法官或許會(huì)有不同的比例。因此，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度、以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量。

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