現在在城市買房子的人是越來越多，需求也是越來越大。但多少有人不明白購買房子有不同的性質。

大部分商場上面都有住宅樓，雖然價格低于同區域平均水平，但是都屬于產權只有四十年的商業住宅。

商業住宅和商品住宅，雖然只有一字之差，但含義千差萬別，不能等同而視。一般情況下，我們所說的xx樓盤都是屬于商品屬性的普通住宅，而商業住宅屬于非普通住宅。商業住宅樓特點一般是下層商業網點，上層為民用住宅。

商業住宅與商品住宅的區別就在于其土地使用性質和產權性質的差異。

主要體現在：

1、使用期限不同

商業住宅的土地的用途為商業金融、教育科研和居住，只有40年，而普通住宅用地是70年產權。

2、持有成本不同

商業住宅是商業地產，商水商電，沒有天然氣，做飯用微波爐或煤氣罐，物業費較貴，總體持有成本高。

而普通住宅是70年產權，民水民電，天然氣都是市政標準，物業費也便宜。

3、拆遷補償不同

關于拆遷補償問題，按照《城市房屋拆遷管理條例》，兩者差別不大，都是貨幣補償和產權調換這兩種方式，但在拆遷評估的評估方法上存在差異。

商品房普通住宅一般采用市場比較法進行估價，按同一地段的市場價格核定。商業住宅由于缺乏同一區域位置出售的可比照案例，多采用現行收益法進行估價，也就是按租金收益計算到期為止的全部折現。

4、權利續期不同

注意，住宅土地使用權70年，期滿自動續期，連審批都不用，實質就是永久使用權，這是為了繞開憲法里的土地公有制。買的土地使用權名義上是70年，實際上是永久的。

目前對于工商業地產是，“土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期。需要續期的，應當重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記。”也就是40年期限屆滿后，政府就要依法收回土地了，這是當時土地使用權出讓合同約定好的。

商業住宅的優勢還是很明顯的：

1、總價低

目前來看，商業住宅相對于同區域內商品住宅，均價要低很多，而且因為戶型有大有小，以極小戶型居多，總價是一個巨大的優勢，手頭資金緊張又不愿租房的消費者，可以選擇此類商業住宅。

2、投資穩

商業住宅大多直接建在寫字樓上或商城附近，地處鬧市，臨近繁華，地段極佳，并且因為房子的性質，既可以自住，也可以商用，投資出租的話，是一個比較穩妥的方式。

缺點比優點更明顯：

1、使用年限

以商品住宅土地使用年限70年相比，使用年限嚴重縮水。例如某寫字樓公寓是40年產權。業主買到手之后可能只剩下30多年，30多年的租賃房屋而已。

2、交易稅費

初次購買或者轉讓時的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；如果國家開征物業稅、土地增值稅，商業用房的標準也會比住宅高。

40年產權屬于商業地產，政策上是要征收房產稅的，每年征收購房價格的0.84%，但是現在實際上沒有執行這一條，以至于絕大多數人都不知道，未來政策走向不好說，住宅要開始收增量的話商住樓的房產稅估計也是要收的了。

3、按揭方式

大多不能申請公積金貸款，但是也有少數項目在開發商的努力下能夠辦到。另40年產權或者50年產權的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，長貸款年限10年。

4、日常生活

大部分商住樓都是商水商電，生活成本高。

如果住在商業住宅里，周圍鄰居都是公司場地，人員繁多，勢必會常期處于嘈雜的環境當中，對于喜靜不喜動的人來說，是一個極大的負擔。

兩個致命的缺點：

1、首先40年產權不能落戶，不能落戶就意味著無法在這個城市安家，孩子的教育就無法保證，從這個程度上來說，商業住宅的孩子和出租房的孩子沒什么兩樣，享受一樣的待遇，至于對口學校，想都不用想了。

2、增值幅度遠低于住宅樓，賣出時交易稅費也高，商業地產過戶時需要繳納各種各樣的稅費，個人所得稅是必征的（不像住宅可以滿五唯一的情況下免除），契稅按3%征收。這也是為什么商住樓的價格跟住宅比總是炒不上去的原因。

如果是為了在這個城市安家落戶，為了孩子的教育，一定不要考慮商業住宅。

如果覺得商業住宅小戶型好，租金高，樓內環境好，想要投資，也是支持的，但要注意一點，目前市場上有些開發商為了吸引業主購買房子，承諾按民水民電的價格進行收費，有可能通過其他名義將差價補齊，或者業主交房后，后期恢復原價，這要慎重考慮。

畢竟我們走過的最長的路，就是開發商的套路。