法院拍賣的房子能買，但是要注意以下幾類風(fēng)險，如果風(fēng)險過大，建議謹(jǐn)慎決定是否參與競買。 一、房屋所有權(quán)證的辦理難以確定 因?yàn)殚_發(fā)商在樓盤開發(fā)時需要在規(guī)劃、住建、國土等政府主管部門拿到相應(yīng)的審批文件，而法院在執(zhí)行相關(guān)案件時很難準(zhǔn)確、及時地提供與房產(chǎn)證辦理的信息，因此就會導(dǎo)致拍賣房屋的所有權(quán)證書辦理會出現(xiàn)問題。 如何判斷是否會出現(xiàn)這樣的風(fēng)險？要看該房屋在拍賣前的所有權(quán)狀況，如果該房屋在法院查封前屬于合法登記的房產(chǎn)且產(chǎn)權(quán)手續(xù)齊備，則可依據(jù)法院的協(xié)助執(zhí)行通知書辦理房屋所有權(quán)證。 那么，如果該房屋在法院查封之前沒有辦理產(chǎn)權(quán)證或初始產(chǎn)權(quán)登記，且沒有辦理的原因是原所有權(quán)人存在違法行為或不具備產(chǎn)權(quán)登記的條件，相關(guān)政府主管部門不予登記的，這種情況購買查封的房屋是沒法辦理房屋所有權(quán)證書的。但如果原所有權(quán)人不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的情況，只因不具備主管機(jī)關(guān)要求的條件而無法辦理，那么條件具備后或法院通過強(qiáng)制執(zhí)行使之能辦理所有權(quán)登記手續(xù)的，購房人也可以辦理房屋所有權(quán)。 二、房屋質(zhì)量沒保障 因?yàn)樵诜ㄔ何信馁u機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣時，通常只是對明顯的瑕疵進(jìn)行簡單描述，對于房屋存在的其他隱秘或暫時不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問題都不會體現(xiàn)。因此，即便進(jìn)行了現(xiàn)場查勘，也會存在相應(yīng)的質(zhì)量瑕疵風(fēng)險。 一般來說，如果因?yàn)殚_發(fā)商資金鏈斷裂延期交房，這種房屋經(jīng)常會因?yàn)樵谑┕r偷工減料，開發(fā)商使用的建筑材料以次充好，導(dǎo)致存在質(zhì)量瑕疵。但因?yàn)檫@些房子還沒有經(jīng)過長期實(shí)際居住使用，因此無法發(fā)現(xiàn)隱蔽問題。并且這些問題很難通過訴訟解決。因?yàn)榉ㄔ阂话銜J(rèn)為，房屋原所有人在拍賣前只要告知拍賣公司房屋存在某種瑕疵情況，拍賣公司又將這一情況如實(shí)告知競買人，并聲明僅以房屋現(xiàn)狀拍賣，就視為均已依法履行了瑕疵告知義務(wù)。競買人對所競買的物品負(fù)有謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，應(yīng)對拍賣標(biāo)的物了解清楚后參與競買，所以只要實(shí)際參與了，法院就會推定自愿接受這種現(xiàn)實(shí)，因此通常情況下，不會支持競買人的訴求。 三、法律規(guī)定的執(zhí)行回轉(zhuǎn) 《民事訴訟法》規(guī)定“執(zhí)行完畢后，據(jù)以執(zhí)行的判決、裁定和其他法律文書確有錯誤，被人民法院撤銷的，對已被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)作出裁定，責(zé)令取得財(cái)產(chǎn)的人返還；拒不返還的，強(qiáng)制執(zhí)行。”這一規(guī)定，就是我們所說的執(zhí)行回轉(zhuǎn)，法院錯判后，可以依據(jù)該規(guī)定執(zhí)行。 通俗地講，“執(zhí)行回轉(zhuǎn)”即是在執(zhí)行程序結(jié)束后，原據(jù)以執(zhí)行的法律文書經(jīng)過法定程序被撤銷，以至于取得財(cái)產(chǎn)的一方當(dāng)事人喪失了取得的合法依據(jù)，法院重新采取執(zhí)行措施，將已經(jīng)執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)退還給原被執(zhí)行人，恢復(fù)到執(zhí)行程序開始前的狀態(tài)的情形。 如何對抗執(zhí)行回轉(zhuǎn)？我們認(rèn)為，應(yīng)該適用善意取得制度來與之相抗衡，法律基本的價值取向應(yīng)當(dāng)是保障交易安全，《物權(quán)法》設(shè)立了善意取得制度。出賣人或者為他人設(shè)立擔(dān)保物權(quán)的人，是無權(quán)處分人，買受人及取得擔(dān)保物權(quán)人是善意(不知情且無過失)的當(dāng)事人時，則可善意取得房產(chǎn)的所有權(quán)或者擔(dān)保物權(quán)。因此，為了保障交易安全，最大限度保護(hù)通過拍賣取得房產(chǎn)的當(dāng)事人利益，法律應(yīng)該賦予善意取得對抗執(zhí)行回轉(zhuǎn)的效力。同時，因錯判遭受損失者，應(yīng)該通過司法途徑獲得賠償。 這種執(zhí)行回轉(zhuǎn)的情況雖然并不多見，但對競拍人的損害卻是巨大的。因?yàn)槟壳埃谶@種情況下沒有明確的法律規(guī)定可以通過善意取得制度來進(jìn)行救濟(jì)，所以最現(xiàn)實(shí)的辦法可能就是選擇與相關(guān)當(dāng)事人達(dá)成和解協(xié)議，做出一定讓步了。 四、購房成本風(fēng)險 這里面通常包含兩方面，一是拍賣的房產(chǎn)不接受貸款，競拍人必須一次性支付。二是實(shí)際購房成本加上拍賣傭金可能要高于相同戶型、面積的房屋。與市場上的一般二手房交易不同，拍賣房的交易過程中涉及到兩個重要費(fèi)用，一是拍賣保證金，二是拍賣成交后需支付給拍賣公司的傭金。 其中保證金是競拍人參與競拍的“過路費(fèi)”，競拍人應(yīng)在拍賣會舉行前若干天將保證金打入專門賬戶，并憑借保證金收據(jù)到拍賣公司辦理報(bào)名競買手續(xù)。 拍賣成交后，競拍人的保證金沖抵購房款，如未成交拍賣結(jié)束后將退還保證金。競拍成功后，競拍人除了要繳納二手房交易中涉及的相關(guān)稅費(fèi)外，還要根據(jù)具體成交金額，支付給拍賣公司一定比例的傭金。傭金比例一般為房價總額的1%～5%之間。 另外，如果被拍賣房屋所占用的土地是劃撥的土地使用權(quán)，那么，在拍得房屋后辦理所有權(quán)證時，還必須補(bǔ)繳土地出讓金。因此，在參與拍賣時，還必須留心土地使用權(quán)取得問題。 五、實(shí)際居住人拒絕搬離房屋 如果房屋有承租人或是存在惡意一房二賣的情況，在拍賣后也有可能會發(fā)生實(shí)際居住者拒絕搬走，進(jìn)而引發(fā)新的訴訟。 這個風(fēng)險一般是比較少見的，但在我們辦理的案件中也曾經(jīng)出現(xiàn)過。這種情況發(fā)生在有銀行參與的房屋買賣的連環(huán)訴訟中，銀行享有房屋的抵押權(quán)，通過法院直接拍賣使抵押權(quán)變現(xiàn)。但房屋租賃人由于租約未到，拒絕搬離房屋，這種情況下一般要等到租賃合同到期后實(shí)際入住人才搬離房屋。或者，房屋所有權(quán)人惡意將房屋賣給第二手購買人，由于第二手購買人已經(jīng)支付了全部購房款，辦理了入住手續(xù)，并對房屋進(jìn)行裝修，第二手購買人拒絕搬離。這種情況下，過往的判例一般是房主將全款退給二手購買人，拍賣人方可入住

法院查封的房子還可以交易嗎(我查封的房子已經(jīng)被別的法院拍賣了怎么辦)

不能進(jìn)行買賣，被查封的房子需要法院拍賣所得或解封才能正常交易。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第五十六條規(guī)定： 第一條，人民法院查封、扣押、凍結(jié)被執(zhí)行人的動產(chǎn)、不動產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)作出裁定，并送達(dá)被執(zhí)行人和申請執(zhí)行人。 第二條，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)被執(zhí)行人占有的動產(chǎn)、登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)。 第三條，作為執(zhí)行依據(jù)的法律文書生效后至申請執(zhí)行前，債權(quán)人可以向有執(zhí)行管轄權(quán)的人民法院申請保全債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)。人民法院可以參照民事訴訟法......

別人曾于的房產(chǎn)法院可以查封嗎(我查封的房子已經(jīng)被別的法院拍賣了怎么辦)

視具體情況而定。 根據(jù)《刑法》第三百一十四條：隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、故意毀損已被司法機(jī)關(guān)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)，情節(jié)嚴(yán)重的，處三年以下有期徒刑、拘役或者罰金。變賣人民法院查封的財(cái)產(chǎn)屬違法，情節(jié)嚴(yán)重的，構(gòu)成犯罪。況且，人民法院在查封房產(chǎn)的同時，會通知房產(chǎn)管理部門限制交易，即使被查封房產(chǎn)的被告違法交易，也是不能辦理過戶手續(xù)的。...

我可以申請法院查封那個房子嗎(我查封的房子已經(jīng)被別的法院拍賣了怎么辦)

法院查封房產(chǎn)時，被執(zhí)行人是公民的，應(yīng)當(dāng)通知被執(zhí)行人或者他的成年家屬到場；被執(zhí)行人是法人或者其他組織的，應(yīng)當(dāng)通知其法定代表人或者主要負(fù)責(zé)人到場，同時需要制作筆錄，執(zhí)行人員及保管人應(yīng)當(dāng)在筆錄上簽名，到場人員也要簽名。 1、依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》規(guī)定如下： （1）第二百四十五條?人民法院查封、扣押財(cái)產(chǎn)時，被執(zhí)行人是公民的，應(yīng)當(dāng)通知被執(zhí)行人或者他的成年家屬到場；被執(zhí)行人是法人或者其他組織的，應(yīng)當(dāng)通知其法定代表人或者主要負(fù)責(zé)人到場。拒不到場的，不影響執(zhí)行。被執(zhí)行人是公民的，其工作單位或者財(cái)產(chǎn)所在......