一、按揭購房中各方之間的法律關(guān)系

（一） 購房人與開發(fā)商之間

因購房人與開發(fā)商之間簽署《商品房買賣合同》，雙方存有買賣合同關(guān)系。基于合同約定，購房人應(yīng)當(dāng)向開發(fā)商支付購房款，通常由首付款加銀行按揭的方式支付；開發(fā)商依照合同約定向購房人交付房屋。

（二）購房人與銀行之間

購房人與銀行之前簽署《購房借款合同》，雙方存在借款關(guān)系。基于合同約定，購房人以房屋做抵押，從銀行處取得貸款。銀行將購房人所貸款項直接支付給開發(fā)商，購房人按照借款合同約定向銀行需償付貸款本息。

（三） 銀行與開發(fā)商之間

銀行基于有效回款考慮，通常會要求資金實力更強的開發(fā)商對購房人的貸款承擔(dān)連帶保證責(zé)任，銀行與開發(fā)商之前會存在擔(dān)保關(guān)系。

就開發(fā)商承擔(dān)連帶保證事宜，有作為連帶保證人直接在購房人與銀行之前簽署的《購房借款合同》中確認(rèn)權(quán)利義務(wù)的方式；也有與銀行另行簽署《擔(dān)保合同》的方式。擔(dān)保關(guān)系建立后，購房人未按照借款合同約定償還本息時，銀行將向開發(fā)商主張承擔(dān)連帶還款責(zé)任。

二、 業(yè)主斷供，開發(fā)商面臨的風(fēng)險

（一）銀行將依據(jù)《擔(dān)保合同》約定，要求開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任

在購房人出現(xiàn)斷供行為時，銀行基于《擔(dān)保合同》的約定，會要求開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。銀行主張開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任的方式有以下：

1對開發(fā)商函告后，在開發(fā)商預(yù)留的保證金或有關(guān)賬戶中對購房人逾期還貸數(shù)額進行劃扣。

2銀行基于《購房借款合同》向購房人提起訴訟，并要求開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任。 （二）如購房人存有其他債務(wù)，其他債權(quán)人同銀行有就商品房有查封、拍賣的風(fēng)險

一般購房人出現(xiàn)斷供是因個人財務(wù)狀況惡化導(dǎo)致，對外還存有不特定的債務(wù)糾紛。就購房人所購房屋有被查封、拍賣用于償還債務(wù)的可能。屆時開發(fā)商向銀行代償款項屬于一般債務(wù)無優(yōu)先受償?shù)目赡埽瑢⑼渌麄鶛?quán)人一同參與分配，如購房人債務(wù)數(shù)量巨大，代墊款項有不能全部清償?shù)娘L(fēng)險。 三、針對購房人斷供，開發(fā)商可采取的應(yīng)對措施

（一）事前預(yù)防階段：

1.在《商品房買賣合同》中，開發(fā)商需完善合同文本，明確購房人斷供時的違約責(zé)任、開發(fā)商的解除權(quán)、合同解除后開發(fā)商代墊款項扣除方式等。

2.在《擔(dān)保合同》中，同銀行積極協(xié)商，在合同文本中明確斷供情形出現(xiàn)時銀行主張權(quán)利的先后步驟，優(yōu)先要求銀行先就購房人抵押財產(chǎn)進行處置。

（二）事后應(yīng)對階段：

1.積極同購房人聯(lián)系，敦促其如約償還貸款，包括但不限于發(fā)送催告函、律師函等形式。

2.積極同銀行協(xié)商，讓銀行優(yōu)先以購房人抵押財產(chǎn)實現(xiàn)債權(quán)，或直接起訴購房人，開發(fā)商作為保證人應(yīng)訴，盡量不從保證金及有關(guān)賬戶中直接劃扣。

3.起訴購房人解除《商品房買賣合同》，并要求購房人配合解除備案手續(xù)。為避免購房人債務(wù)較大，導(dǎo)致開發(fā)商房錢兩空的情形出現(xiàn)，可盡快啟動訴訟解除商品房買賣合同，收房另行資信狀況良好的買家。