開發商延期766天交房，被告到法院后，認為合同約定的萬分之三違約金過高，不愿意按照合同約定賠償。江津區法院披露，法院認為按照相關法律，違約金超過造成損失30%的，屬于“過分高于造成的損失”，可以降低違約金。法院為此判決開發商支付違約金4.6萬元。

　　法院介紹，2011年1月，譚某購買了位于江津區幾江街道的一套109.39平方米的房屋，總房款66萬余元，辦理了按揭貸款。原定于2011年12月29日交房，開發商卻拖了766天，譚某接房后十分不滿，遂起訴到江津區法院，要求按照購房合同，索賠違約金。

　　法院審理查明：雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定，開發商如果逾期交房，按日向購房者支付房價款萬分之三的違約金。重慶晚報記者粗略計算了一下，66萬的房價，766天違約金約15萬元。

　　庭審中，開發商同意支付違約金，但認為原約定的違約金比例過高，為此請求法院予以調整。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規定，“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成損失的30%為標準適當減少”。至于損失金額，應依照該司法解釋第十七條第三，“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定”的規定來確定。

　　法院審理后認為，雙方的《商品房買賣合同》合法有效。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十九條第二款規定“當事人約定的違約金超過造成損失的30%的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的‘過分高于造成的損失’。”

　　江津區法院以同地段同類房屋租金損失的130%為標準，判決開發商支付給譚先生遲延交房違約金46470元。

　法律解讀：

　　買房交易中逾期交房糾紛很常見。賣家逾期交房，耽誤買家入住，會給買家帶來很多麻煩，所以對這一違約行為，法律規定了違約責任賠償。

　　房屋交接時，根據法律規定，開發商應提供綜合驗收備案證明(即竣工驗收備案表)等材料，購房者可以要求開發商出示商品房綜合驗收備案證明，并提供《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》等材料，否則購房人有權拒絕收房，出現的后果應由開發商承擔。

　　對于逾期交房，在商品房買賣合同中，有明確的違約責任約定，比如：逾期一天按照已交付房款的萬分之幾支付違約金，這是常見的違約責任方式，但開發商可能會有一個兜底條款，就是違約金多不能超過多少。

　　有時候，開發商逾期交房時間較長，完全按照這個約定，對于購房者來說明顯是不公平的，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規定，

　　當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

　　購房者如果在逾期交房中有損失，可以根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條的規定，

　　商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。