法律依據

相關案例

1.房屋征收部門征收設有抵押權的房屋時，應當通知抵押權人，采取合理方式妥善處理抵押事宜——原告趙某不服被告長沙市開福區人民政府房屋征收補償決定案

　2.被征收房屋抵押權人認為房屋征收部門未核實被征收房屋已設定抵押權即將房屋拆遷并發放補償款的行為侵害其權益提起訴訟的，裁定駁回起訴——中國建設銀行股份有限公司沈陽皇姑支行與沈陽市和平區土地房屋征收管理辦公室、沈陽市和平區土地房屋征收補償中心履行補償職責違法并賠償案

司法觀點

　1.對設有抵押權的房屋進行征收時的補償程序

　　2.設有抵押權的房屋的征收補償

　3.房屋設有抵押權如何進行補償

　　《物權法》第一百七十四條規定：“擔保期間，擔保財產毀損、滅失或者被征收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優先受償。”另根據最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第八十條規定：“抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權所擔保的債權未屆清償期的，抵押權人可以請求人民法院對保險金、賠償金或補償金等采取保全措施。”從上述規定可以看出，抵押期限內，抵押房屋被征收的，房屋抵押權人的權利僅限于對抵押房屋補償金要求優先清償其債權。

　　換而言之，房屋抵押期限內，抵押房屋被征收的，因抵押權消滅產生的權利義務關系僅發生在抵押人與抵押權人之間，權利的客體則是征收抵押房屋的補償金，抵押權人與征收主體之間并不發生房屋征收與補償方面的法律關系。正因如此，《征收條例》取消2001年《拆遷條例》第三十條“拆遷設有抵押權的房屋，依照國家有關擔保的法律執行”的規定，將被征收房屋設立的抵押權排斥在條例調整范圍之外。因抵押房屋被征收抵押權消滅而產生的權利義務關系，由抵押人和抵押權人按照《物權法》、《擔保法》、《合同法》等的規定解決。按照前述分析，征收設立抵押權的房屋，房屋征收部門可以直接按照征收補償方案對被征收房屋所有權人進行補償。

　　根據《城市房地產抵押管理辦法》第三十八條的規定：“因國家建設需要，將已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍的，抵押人應當及時書面通知抵押權人;抵押雙方可以重新設定抵押房地產，也可以依法清理債權債務，解除抵押合同。”從上述規定看，在房屋征收中，抵押人負有保護抵押權人合法權益的義務，比如通知抵押權人、重新設定抵押物或依法清償債權，否則，抵押權人可以通過起訴債務人、主張對抵押房屋被征收所獲得的補償金優先受償的方式來保護自己的利益。

　　根據《征收條例》的規定，征收房屋對被征收房屋所有權人的補償范圍包括被征收房屋價值補償、搬遷和臨時安置補助、停產停業損失補償、獎勵等補償項目。而根據《擔保法》規定，以房屋抵押提供債權擔保的，債務人不清償債務時，抵押權人有權以房屋折價或者以拍賣、變賣房屋的價款優先受償，即房屋抵押實質是以房屋價值對債權實現提供擔保。因此，《物權法》第一百七十四條規定的抵押房屋被征收時抵押權人有權對補償金優先清償，此處的補償金指的是對抵押房屋的價值的補償金，不包括搬遷補助、停產停業損失等補償。當然，抵押房屋價值的補償金不僅限于貨幣補償，也包括產權調換的房屋。

　　征收實踐中，雖然按照前述規定，房屋征收部門可以不予理會房屋抵押權，而直接按照征收補償方案對被征收房屋所有權人進行補償，但為了化解矛盾、減少糾紛，房屋征收部門可以在制定補償方案時對抵押權人的利益作出保護措施，比如要求被征收人提供提前清償債權的證明或者另行提供抵押物的證明等。

　　(摘自《國有土地上房屋征收與補償實務指南》，褚建好、肖勇、張永魁著，中國政法大學出版社2012年5月出版)

　　法智小編小閻