房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅計(jì)算方法

房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅計(jì)算方法一、住宅部分（１）住宅轉(zhuǎn)讓免征增值稅，住宅擁有者自行繳納。合同中注明房屋用途的按照相關(guān)用途的房產(chǎn)稅計(jì)算方法，合同沒有明確房屋用途的房產(chǎn)稅計(jì)算方法，按普通住宅核定征收，成本均在賬簿上列示。（２）非住宅用于以下用途免征增值稅：（ａ）建設(shè)工程施工中承包人提供專項(xiàng)服務(wù)為被專項(xiàng)服務(wù)方單位或單位代表，其設(shè)有工程造價(jià)分?jǐn)側(cè)耍唬ǎ猓┛辈臁⒃O(shè)計(jì)服務(wù)中承包人提供的勘察、設(shè)計(jì)服務(wù)，其勘察、設(shè)計(jì)服務(wù)成本按照獨(dú)立核算的項(xiàng)目核算；（ｃ）資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)中評(píng)估人無資格而不委托具有資格的第三方，以其人民幣估值評(píng)估其公允價(jià)值的服務(wù)。（ｄ）承包人自建房屋的，按照普通住宅核定征收，成本按投入原值乘以５％繳納地稅；承包人委托第三方代為建設(shè)或者代為修繕房屋的，以房屋總價(jià)的２．５％繳納地稅。（ｅ）施工單位自建房屋的，不繳納地稅，承包人提供專項(xiàng)服務(wù)所產(chǎn)生的人民幣報(bào)酬從人民幣賬簿中扣除；（ｆ）房屋作為抵押權(quán)保證擔(dān)保的，土地使用稅按土地使用年限的１％繳納。 房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅計(jì)算方法二、工程建設(shè)部分１．地稅征收土地增值稅的項(xiàng)目：其中工程物業(yè)服務(wù)未明確規(guī)定收取土地增值稅收取項(xiàng)目的區(qū)域，工程物業(yè)服務(wù)收取項(xiàng)目可劃分為四類：（１）工程物業(yè)服務(wù)所發(fā)生的成本已在賬簿上列示；（２）工程物業(yè)服務(wù)成本已轉(zhuǎn)入投資者個(gè)人住房貸款或抵押；（３）用工單位以現(xiàn)有工程物業(yè)服務(wù)實(shí)物抵債；（４）因工程物業(yè)服務(wù)相關(guān)工程變更所發(fā)生的工程物業(yè)服務(wù)發(fā)生的成本，按規(guī)定應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)入投資者個(gè)人住房貸款或抵押擔(dān)保。（一）上述四類，工程物業(yè)服務(wù)成本均在會(huì)計(jì)賬簿上列示，不論工程物業(yè)服務(wù)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)計(jì)毛利率內(nèi)有無在賬簿上列示，均計(jì)征地稅。（二）在項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的項(xiàng)目成本區(qū)間內(nèi)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行將成本結(jié)轉(zhuǎn)到項(xiàng)目企業(yè)的賬簿上予以列示。（三）工程物業(yè)服務(wù)成本項(xiàng)目中因工程變更所發(fā)生的成本，按照其實(shí)際發(fā)生的時(shí)間由企業(yè)以付款時(shí)間為準(zhǔn)向開發(fā)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)企業(yè)的賬簿上予以列示。 ２．征收房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的項(xiàng)目：１．工程物業(yè)服務(wù)成本按施工成本的５％計(jì)征，為附征稅；２．房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅專用發(fā)票（現(xiàn)已改為國稅發(fā)［２００３］１０３號(hào)）規(guī)定：３．工程物業(yè)服務(wù)成本列示在開發(fā)企業(yè)代開或開發(fā)企業(yè)自行開具增值稅專用發(fā)票（金稅發(fā)［２００３］１２１號(hào)）中；４．工程物業(yè)服務(wù)成本的應(yīng)按貸方以投資者的名義單獨(dú)核算，相關(guān)費(fèi)用和相關(guān)稅收按借方單獨(dú)核算；５．企業(yè)可以將工程物業(yè)服務(wù)所產(chǎn)生的利潤以工程物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身賬務(wù)處理方式計(jì)取工程物業(yè)服務(wù)。

出租房產(chǎn)的土地使用稅計(jì)算方法

出租房產(chǎn)的土地使用稅計(jì)算方法已經(jīng)介紹過，今天小泰繼續(xù)接著來介紹租賃房產(chǎn)所屬年度或季度對(duì)應(yīng)土地出讓收入征收所得稅的適用情況。一、買賣出租土地使用權(quán)取得所得有例外情況１、在房產(chǎn)出售前已與下家簽訂買賣租賃房產(chǎn)的所得稅協(xié)議，且房產(chǎn)證已滿５年有效的，下家無需補(bǔ)繳土地出讓金及契稅，只需補(bǔ)繳土地出讓金及契稅即可；２、如果在房產(chǎn)交易完成前，下家與上家簽訂過買賣租賃房產(chǎn)的所得稅協(xié)議，那么上家必須交納土地出讓金及契稅，這樣上家會(huì)少交很多稅費(fèi)。二、買賣出租土地使用權(quán)取得應(yīng)納稅所得額計(jì)算方法（一）出售現(xiàn)有房產(chǎn)或出租非現(xiàn)有房產(chǎn)的所得，按房產(chǎn)原值及已按規(guī)定扣除的土地出讓金征收，取得收入時(shí)應(yīng)繳納土地增值稅，而按租賃出售房產(chǎn)所得征收的土地增值稅與市場價(jià)并沒有什么差別。 （二）買賣過去一個(gè)納稅年度賣出、贈(zèng)送過房產(chǎn)且取得所得的土地增值稅即用買賣過去一個(gè)納稅年度賣出、贈(zèng)送過房產(chǎn)而取得的差額征收土地增值稅。例１：某出租公寓，售價(jià)５００萬，為租方單位買方單位和承租方單位。目前租賃單位已出售６套。企業(yè)本年度在每套房子每年繳納１．６萬元土地增值稅，合計(jì)６．６萬元，租期１５年。 假設(shè)買賣一套公寓承租方單位需繳納３．３萬元土地增值稅，賣方單位需繳納１２萬元土地增值稅，上年度單位租金收入５萬元，即負(fù)擔(dān)３．３萬元土地增值稅的稅負(fù)。綜上：目前在其主管稅務(wù)局看來，這套５００萬的公寓應(yīng)繳納土地增值稅總計(jì)１３．６萬元，合計(jì)稅負(fù)近１０％。那么按買賣房產(chǎn)算收入，租金凈收入為５００萬／（１＋５％）＝１６．７萬元，不用繳納土地增值稅；按出售土地使用權(quán)算收入，租金凈收入為１７．６萬元，應(yīng)繳納土地增值稅９．４萬元，合計(jì)稅負(fù)近３％。

土地使用稅計(jì)算方法實(shí)例

土地使用稅計(jì)算方法實(shí)例大全《土地增值稅暫行條例》所調(diào)整的土地增值稅應(yīng)稅行為，按照行政行為或者事實(shí)行為來確定。其中行政行為是指，行政機(jī)關(guān)作出給付所有權(quán)人或者使用權(quán)人土地使用權(quán)及相關(guān)權(quán)益的行政行為；事實(shí)行為是指，具有法律效力的合同、協(xié)議或者有關(guān)行政機(jī)關(guān)責(zé)令停止的命令、判決等；，根據(jù)上述定義，下面通過具體的實(shí)例對(duì)相關(guān)稅法法規(guī)進(jìn)行說明：１：２０１９年１月－３月全國各省、直轄市、計(jì)劃單列市和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)已公布的相關(guān)稅收政策根據(jù)國家稅務(wù)總局２０１８年公布的《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅［２０１９］３６號(hào)）《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)中華人民共和國土地增值稅暫行條例的通知》（財(cái)稅［２０１９］６１號(hào)）３：２０１９年１０月－２０１９年１２月全國各省、直轄市、計(jì)劃單列市、新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)已公布的相關(guān)稅收政策根據(jù)國家稅務(wù)總局２０１８年公布的《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅［２０１９］６３號(hào)）《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)中華人民共和國土地增值稅暫行條例的通知》（財(cái)稅［２０１９］６２號(hào)）４：２０１９年１月－３月未公布土地增值稅政策的地方對(duì)不變動(dòng)土地使用權(quán)計(jì)征土地增值稅及其稅率的地方，繼續(xù)按照納稅人取得增值稅扣除憑證核定應(yīng)納稅額。根據(jù)財(cái)稅［２０１９］６４號(hào)，再次明確了，農(nóng)民專業(yè)合作社也會(huì)取得增值稅扣除憑證，應(yīng)納稅款以取得扣除憑證以后的收入為基數(shù)，不享受免征政策。 根據(jù)財(cái)稅［２０１９］６６號(hào)，從２０１９年１月１日－２０２０年１２月３１日，納稅人出讓已經(jīng)轉(zhuǎn)讓但尚未作價(jià)抵扣的國有林地、荒山、荒地、草原、牧草等國有土地使用權(quán)、地上的其他動(dòng)產(chǎn)，按照不征收土地增值稅的規(guī)定繳納增值稅。根據(jù)財(cái)稅［２０１９］７７號(hào)，自２０１９年１月１日起，納稅人購買耕地、莊稼地、林地、草地，適用價(jià)格總額不超過２０００元／畝的，免征土地增值稅。根據(jù)財(cái)稅［２０１９］８８號(hào)，自２０１９年１月１日起，納稅人出讓居住用地時(shí)沒有取得增值稅扣除憑證，其差額按２０００元／畝扣除；對(duì)取得本辦法第二條規(guī)定（一般人宅基地一般畝達(dá)不到２０００元／畝）的扣除憑證的，不另行扣除。五：２０１９年４月１日－２０１９年１２月３１日之間，納稅人未提供應(yīng)稅服務(wù)也未支付可抵扣增值稅差額的，其差額按照５０％的比例全額繳納增值稅，并不得全額扣除。 根據(jù)財(cái)稅［２０１９］８９號(hào)，在２０１９年１月１日至２０２０年１２月３１日期間，納稅人新購進(jìn)國有林地、荒山、荒地、草原、牧草等國有土地使用權(quán)，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為計(jì)稅依據(jù)，計(jì)算繳納增值稅。