房屋租賃合同中特殊的相關(guān)法律法規(guī)如下： 一、法律法規(guī)明文規(guī)定的不得出租的情形。 照城市房屋租賃管理辦法第六條規(guī)定，下列房屋不得出租: (一)未依法取得房屋所有權(quán)證的; (二)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的; (三)共有房屋未取得共有人同意的; (四)權(quán)屬有爭議的; (五)屬于違法建筑的; (六)不符合安全標準的; (七)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的; (八)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的; (九)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。 從上述規(guī)定可以看出，出租的房屋應當權(quán)屬清晰，并且符合安全、規(guī)劃、環(huán)保、衛(wèi)生等要求，這些規(guī)定都很容易為大家所理解，但租賃房屋未依法取得房屋所有權(quán)證的;共有房屋未取得共有人同意的;權(quán)屬有爭議的;屬于違法建筑的;有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形，出租人和承租人卻經(jīng)常忽視已抵押房屋的租賃問題。 二、注意設(shè)有抵押權(quán)的房屋出租時的法律規(guī)定。 2000年9月29日最高人民法院審判委員會第1133次會議通過的最高人民法院關(guān)于適用 《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定，抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。 根據(jù)以上擔保法司法解釋的規(guī)定，房屋所有權(quán)人將已抵押的房屋出租，對于出租人而言，如果未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人(一般也是出租人)對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任。對于承租人而言，如果出租人將已抵押的房屋出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力，即承租人只能向出租人主張賠償損失。如果出租人已書面告知承租人該房屋已抵押的，其損失只能由承租人自行承擔。對于已抵押的房屋，如果抵押權(quán)人代表國家利益，未經(jīng)抵押權(quán)人同意而且未書面通知承租人的，租賃行為因損害國家利益而屬無效(合同法關(guān)于無效合同的明文規(guī)定)。經(jīng)抵押權(quán)人同意出租的，出租人應當履行書面告知義務，而承租人應明確了解承租已抵押的房屋的法律風險。 三、簽定租賃合同時容易出現(xiàn)的一些法律問題。 現(xiàn)實案例中，簽定租賃合同時容易出現(xiàn)的合同漏洞主要有： 1、對租賃標的物約定不明確，尤其是對租賃房屋的數(shù)量(合同約定租賃面積和實際租賃使用面積的誤差，決定著租金的少退多不補。)和質(zhì)量(房屋租賃前后的狀況，決定著交付房屋前后的修繕義務。)約定不明確導致的糾紛; 2、對租賃房屋的使用用途約定不明確，承租人對租賃房屋進行超負荷、掠奪性的任意使用，致使租期屆滿后租賃房屋的租賃狀況堪憂，甚至無法繼續(xù)合理使用。比如，有一典型案例：當事人提供產(chǎn)權(quán)證所載租賃房屋位于共有建筑的一二樓，用途為“商業(yè)用房”，首次承租者將其開設(shè)為娛樂場所或者餐飲行業(yè)。租賃期間，承租人為了追求利益最大化，通宵24小時營業(yè)，賓客絡(luò)繹不絕，三樓以上左鄰右舍(業(yè)主共計128戶)苦不堪言，造成極其惡劣的影響。租賃期滿，承租人揚長而去。而，物業(yè)公司和共有建筑物所有人大為不滿，經(jīng)業(yè)主大會開會舉手表決，一致研究決定，該商鋪不得經(jīng)營娛樂及餐飲行業(yè)，最終導致房屋所有人的所有權(quán)受限并缺失。 3、租賃房屋的維護義務和修繕義務約定不明確，導致合同解除時的保證金退費產(chǎn)生糾紛。根據(jù)合同法有關(guān)規(guī)定，一般應由出租人負責維修和保養(yǎng)，但當事人另有約定的除外。 現(xiàn)實案例中，在合同履行過程中常見的欺詐主要有： 1、出租人不按合同規(guī)定的時間交付租賃房屋，或者交付的房屋有瑕疵。實踐中往往表現(xiàn)為遲延履行，或者履行有瑕疵，損害承租人的利益(停水斷電，道路不暢，場地不清，等等。)。 2、出租人不履行合同規(guī)定的維修和保養(yǎng)義務。租賃房屋的缺損雖然不是因為承租人的過錯所引起，但糾紛的發(fā)生卻是頻頻出現(xiàn)。 3、承租人不按合同約定支付租金，主要是遲延交付。 4、承租人擅自改變租賃房屋的現(xiàn)狀。 5、承租人擅自將租賃房屋變相轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、變相合租等。 6、承租人逾期不返還租賃房屋，或拒不騰房。 7、出租人利用租賃房屋套取押金、保證金、轉(zhuǎn)讓費。此種情況比較典型，現(xiàn)舉一案例：出租人利用租賃合同的缺陷(是否容許轉(zhuǎn)租)，將租賃房屋轉(zhuǎn)租，并套取了押金，履約保證金，轉(zhuǎn)讓費，以及房租差價。當租賃期屆滿時，承租人卻找不到出租人(轉(zhuǎn)租人)，出租人(轉(zhuǎn)租人)實際已經(jīng)席卷大筆金錢消失。蒙受巨大損失的承租人當然不會輕易騰房給房東，而房東理所當然地要收回房屋，此種利益沖突無法調(diào)和，只有訴諸法律。最后受損失的，恰恰是無辜的房東和善良的第三人(承租人)。 四、聰明的防范。 要防范這些漏洞與欺詐，我們應該如是： 1、訂立租賃合同前盡可能了解合同一方的有關(guān)信息。 訂立租賃合同前應對對方的法律地位、經(jīng)營范圍、資信狀況以及履約能力、商業(yè)信譽進行必要的考察。如自己進行了解有困難，可以委托律師向?qū)Ψ剿诘氐墓ど滩块T進行查詢，并且可以通過對方同行業(yè)或相關(guān)企業(yè)進行了解。 2、房屋租賃合同應由專業(yè)律師起草、修改、把關(guān)。 (1)租賃合同中的條款，應盡量詳盡明確。 (2)合同條款應當盡量全面，尤其是主要條款不能遺漏，否則易出現(xiàn)糾紛。 (3)對合同字句應當認真斟酌，字句表述應清晰具體，避免模棱兩可，避免多種解釋的語句出現(xiàn)。 (4)在租賃合同中，對于租賃房屋的使用、維修保養(yǎng)應當予以明確規(guī)定，以避免出現(xiàn)糾紛。 (5)在租賃合同中約定明確的違約條款及賠償數(shù)額。 (6)為避免合同欺詐，可以附加一些條款，如，擔保條款、附期限條款、附條件條款等，以保證合同順利履行。 (7)租賃房屋，應采用書面形式。未采用書面形式的，視為不定期租賃。對于不定期租賃，依法可以隨時解除。 五、補救措施。 遇到問題時，可以采取下列補救的措施來減少或挽回損失 1、對出租人不按期交付租賃房屋致使承租人無法實現(xiàn)合同預期的目的，承租人可以要求解除合同、支付違約金或賠償損失。 2、對有特殊使用要求的出租房屋，出租人應交付有關(guān)范圍的使用說明、裝配圖紙、操作規(guī)程等，并在租賃合同中加以明確約定。 3、租賃房屋存在權(quán)利瑕疵，第三人對租賃房屋主張權(quán)利致使承租人不能使用收益的，承租人可以要求減少租金或免交租金。 4、承租人無正當理由不支付或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)交付，逾期不交付的出租人可以解除合同。 5、承租人擅自改變租賃房屋現(xiàn)狀，出租人可以要求承租人恢復原狀或賠償損失。如征得出租人同意并因此增加了租賃房屋的價值，返還租賃房屋時承租人可以要求出租人支付一定開支，但是雙方另有約定的除外。 6、承租人未經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租他人的，出租人有權(quán)解除合同。 六、一般違約責任。 1、出租人的違約責任 (1)未按約定將房屋及其附屬設(shè)施交付承租人使用的，應當支付違約金;給承租人造成損失的，還應負責賠償。 (2)交付的房屋及其附屬設(shè)施不符合合同要求，或未按合同規(guī)定對房屋進行維修養(yǎng)護，危及承租人正常、安全使用的，應負責修理;承租人有權(quán)要求支付違約金;給承租人造成損失的，還應負責賠償。 (3)出賣、轉(zhuǎn)租房屋時，未按法律規(guī)定保證承租人優(yōu)先購買權(quán)或優(yōu)先承租權(quán)的，應負責賠償損失。 2、承租人的違約責任 (1)未按約定支付租金的，除補交租金外，還應償付違約金。拖欠租金達到一定期限(私房租賃為6個月)的，出租人得解除合同。 (2)對出租房屋使用不當，造成房屋及其附屬設(shè)施不合理損害的，應負責恢復原狀或者賠償損失。 (3)擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、換租房屋或利用房屋進行非法活動的，出租人有權(quán)解除合同，并請求支付違約金。 七、附則：房屋租賃合同法條相關(guān)規(guī)定 第二百一十二條、租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十三條、租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。 （以上回答發(fā)布于2015-11-03，當前相關(guān)購房政策請以實際為準） 更多房產(chǎn)資訊，政策解讀，專家解讀，點擊查看

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