金融機構可從合同約定、房地產登記時權利價值的設定以及規范和優化自身內部流程等方面采取措施，確保自身債權得到最大程度的實現

　　物權法第一百七十三條規定：“擔保物權的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權的費用”。人民法院在審理、執行兩個階段，就抵押登記債權數額與實際債權不一致的狀況存在兩種處置方式。人民法院審理時的法律定義是：抵押合同約定的抵押擔保范圍內的包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權的費用等享有優先受償權；而在進入強制執行階段時，債權人只在不動產登記證明（他項權利證書）上載明的權利價值內優先受償，其他應當作為一般債權參與執行分配。生效的判決，如債務人不能自覺履行，則必須由強制執行程序來執行，而執行法官更傾向于第二種觀點，從而導致金融機構的債權不能夠得到最大程度的實現。

　　如何保證金融債權按照物權法第一百七十三條的規定得到最大實現？筆者認為可以從合同約定、房地產登記時權利價值的設定以及金融機構內部流程等方面入手采取措施，確保債權人權利得到最大實現。

　　案例介紹

　　某銀行向某企業發放一筆房地產抵押貸款，借、貸雙方在簽訂借款合同的同時，委托中介機構對借款人的房地產進行了評估，依據評估價值，借、貸雙方約定了該房地產的權利價值和貸款額度，并依據此合同向房地產登記部門進行了抵押登記。銀行信貸人員依據房地產登記部門核發的房地產“他項權利證書”上載明的權利價值，向某企業發放了該筆房地產抵押貸款。由于該企業經營不善不能履行到期債務，銀行向人民法院依法提起訴訟，法院經依法審理，判決該企業在一定期限內履行還款義務，否則將對債務人抵押給金融機構債權人的房地產按照相關法律規定進行拍賣，拍賣成交的所得價款在抵押限額內優先受償。

　　該案進入強制執行階段后，經執行法官審理查明，該企業由于企業法人跑路，所欠工人工資達百萬元，且在抵押給該銀行的抵押物上存在二押行為。法院執行法官依據相關法律規定，對該企業的房地產進行拍賣后所得價款進行了分配：一是優先償還該企業所欠的工人工資；二是一押權利人在權利價值內優先受償；三是二押權利人依據約定的抵押比例在規定的權利下進行受償。而債權人主張的利息、罰息等經營性收入沒有得到實現。

　　多重因素導致金融機構面臨風險

　　人民法院最后判決，“在抵押限額內優先受償”，而債權人向債務人主張的“利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權的費用”沒有得到明確支持，主要原因如下。

　　債務人自身在經營過程中產生的負債帶來清償風險。由于用工制度不規范，拖欠工人工資的情況較為普遍。企業法人跑路后，法院在執行時從維護社會穩定角度出發，一般將企業所欠工人工資作為第一清償順序進行分配，使得債權人的優先受償利益受到擠壓。

　　債務人按照相關法律規定，將抵押給主債權人的房地產辦理了二次抵押，法院依法對債務人房地產拍賣所得的價款進行分配時，又使債權人的優先受償利益受到擠壓。

　　債務人貸款逾期后，由于處置周期較長，會形成較大金額的利息和罰息，實現債權的費用也較高。這些利息、罰息以及訴訟費用因不能對抗債務人所欠的工人工資和二押人的權利，不能納入優先受償范圍，導致債權人的優先受償利益受到擠壓。

　　債務人若進入破產程序，根據破產法第一百一十三條的規定，破產財產在優先清償破產費用和共益債務后，依照下列順序清償：破產人所欠職工的工資和醫療、傷殘補助、撫恤費用，所欠的應當劃入職工個人賬戶的基本養老保險、基本醫療保險費用，以及法律、行政法規規定應當支付給職工的補償金、社會保險費用和破產人所欠稅款。如果債務人申請破產，債權人的優先受償利益將會受到擠壓。

　　最大化實現銀行抵押債權的建議

　　把好合同簽訂事前約定關。金融機構在簽訂借款合同時，要根據合同的借款期限，約定本金及借款期限內預期產生的利息、罰息以及實現債權的費用，測算出相對準確的金額，形成包含貸款本金、利息、罰息以及實現債權費用的他項權利價值，在辦理抵押登記時，明確記載在不動產登記合同中“權利價值”一欄。

　　在借款合同中，將借款人的二押行為作為禁止性行為。把禁止借款人進行二押作為條款寫入借款合同，定期向房地產登記部門收集借款人的抵押信息，一旦發現有二押情形，可以提前終止合同。同時，在與借款人簽訂借款合同時，要明確違約條款，可以把拖欠職工工資作為重要經營變化依據寫入借款合同，當工資拖欠情況比較嚴重時，提前終止借款合同并依法清收。

　　充分考慮房地產的升值潛能，在對抵押物進行評估時，考慮抵押物將來的預期升值空間，適當提高抵押物的評估價格。合理提高抵押物的評估價值，使金融機構可以在不違反內部規定的情況下提高權利價值，為利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權費用的實現預留一定空間，既能夠滿足企業的合理資金需求，又能避免企業為融資而進行二押。

　　加快不良資產處置進度。處置抵押資產和處置抵債資產一樣，如果處置周期較長，會形成較大金額的利息、逾期罰息和其他實現費用，產生資產縮水現象。處置周期越短，產生的利息、逾期罰息和其他實現債權的費用越少，越能減輕債務人負擔，從而有利于案件的執結，最大程度實現抵押債權。

　　不動產登記部門應進一步規范登記行為。根據城市房地產抵押管理辦法第二十六條規定，房地產抵押合同應當載明主債權的數額和種類。在實踐中，借款合同、房地產抵押合同上都有主債權數額和抵押擔保范圍的約定，但在他項權利證書上僅有主債權的數額，未明確抵押擔保的種類。不動產登記部門在他項權利證明上也應載明主債權的數額和種類，確保借款合同、房地產抵押合同與他項權利證書的內容一致。為便于操作，建議不動產登記部門可以更改房地產抵押合同和他項權利證書的格式內容，將原來的主債權分解成本金、利息、其他費用，從而有利于法院的審理和執行。（作者：江蘇高郵農商銀行朱曉明、尹子鵬，來源：《中國農村金融》2017年第16期）