第一種意見認為：不動產抵押權是不動產抵押權擔保功能實現的最后環節。本案當中主債權已經消滅，抵押擔保的法律關系也隨之消滅，根據《物權法》第177條規定，不動產抵押權已經自然消滅。按照《不動產登記暫行條例實施細則》第70條規定，甲公司作為本案當事人也可以持不動產登記證明、抵押權消滅的證明等必要材料，申請抵押權注銷登記。

　另一種意見則認為：在已辦理不動產抵押登記的情況下，主債權消滅僅僅是不動產登記機構辦理抵押權注銷登記的條件之一，主債權雖因債務履行而消滅，但只有申請人履行了申請注銷程序后實體才能真正合法。根據《不動產登記操作規范(試行)》14.4.2規定，抵押權注銷登記的主體資格審查，由抵押權人單方申請即可，無需得到抵押人的同意。

　　無論是持第一種意見，還是持第二種意見，對乙公司因法人主體資格消滅，不具有申請辦理抵押權注銷登記的資格均無異議。

　　筆者認為，不動產登記的目的是公示不動產權屬的物權變動情況，而不動產登記機構的職責是將不動權利狀況和應當記載的其他事項記載于登記簿，維護不動產交易安全，保護權利人合法權益。實務中注銷登記比設立登記的風險更大，因為這涉及已受到保護的權利的喪失。登記機構應該盡到合理審慎的審查義務，對于屬于不動產登記機構審查范圍的，應當予以辨別;如果盡到了相應審查義務，即便行政行為的結果被撤銷，登記機構也不應承擔責任。當前，申請不動產登記既有程序的要求，又需要對申請人主體資格和申請材料進行審查，同時還要求登記機構必須遵從申請人的意思表示。因此，登記申請人主體資格顯得尤為重要，是各類不動產登記的首要條件之一。

　　依據《民法總則》《最高人民法院關于適用中華人民共和國民事訴訟法若干問題的意見》，申請人是與不動產物權變動有關聯的民事主體，包括自然人和法人。也可以是合法成立、有一定組織機構和財產，但又不具備法人資格的“其他組織”。就本案而言，企業法人經過清算已注銷，其法人資格及相應的申請不動產登記的主體資格已消滅，參照人民法院關于企業法人注銷后有關民事訴訟主體格認定的相關規定，本案當中的小額貸款公司屬于有限責任公司，申請注銷登記時，應以全體股東作為登記申請人。

　　《物權法》　第一百七十七條　有下列情形之一的，擔保物權消滅：(一)主債權消滅;(二)擔保物權實現;(三)債權人放棄擔保物權;(四)法律規定擔保物權消滅的其他情形。

　　《不動產登記暫行條例實施細則》　第七十條有下列情形之一的，當事人可以持不動產登記證明、抵押權消滅的材料等必要材料，申請抵押權注銷登記：(一)主債權消滅;(二)抵押權已經實現;(三)抵押權人放棄抵押權;(四)法律、行政法規規定抵押權消滅的其他情形。

　　《不動產登記操作規范(試行)》14.4.2申請主體

　　不動產登記簿記載的抵押權人與抵押人可以共同申請抵押權的注銷登記。

　　債權消滅或抵押權人放棄抵押權的，抵押權人可以單方申請抵押權的注銷登記。

　　人民法院、仲裁委員會生效法律文書確認抵押權消滅的，抵押人等當事人可以單方申請抵押權的注銷登記。

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