[問題一]關(guān)于買受人在約定交房期限屆滿之日起超過兩年請求出賣人交房是否超過訴訟時效期間的問題，有兩種意見：第一種意見，買受人主張出賣人交付房屋的請求權(quán)應(yīng)在兩年訴訟時效期間內(nèi)行使，超過兩年訴訟時效期間請求出賣人交房的，因其怠于行使權(quán)利的狀態(tài)經(jīng)過訴訟時效期間喪失勝訴權(quán)。
第二種意見，買受人在約定交房期間屆滿之日起超過兩年請求出賣人交房的不能一律簡單地認(rèn)定為已超過訴訟時效，而應(yīng)區(qū)分出賣人在約定交房期限是否具備交房條件分別進(jìn)行處理。
[問題二]關(guān)于買受人在合同約定期限屆滿之日起超過兩年才請求出賣人辦理所有權(quán)變更登記，是否超過訴訟時效期間的問題，也有兩種意見：第一種意見，出賣人所承擔(dān)的主給付義務(wù)為轉(zhuǎn)移房屋的占有，更為重要的是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。
如果出賣人僅向買受人履行交付房屋的義務(wù)，未在合同規(guī)定的期限屆滿時辦理房屋所有權(quán)證的，系沒有履行轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)這個最重要的主給付義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成違約，訴訟時效期間應(yīng)該起算。
因此買受人未在出賣人違約之日起兩年內(nèi)請求辦理房屋所有權(quán)證的，因超過訴訟時效期間而喪失勝訴權(quán)。
第二種意見，房屋已經(jīng)交付的，買受人在約定辦理房屋所有權(quán)證期限屆滿之日起超過兩年請求出賣人為其辦理房屋所有權(quán)證的應(yīng)予支持。
[最高人民法院民一庭傾向性意見] 一、商品房買賣合同約定的出賣人交付房屋的期限屆滿，買受人根據(jù)合同約定可以請求出賣人交付房屋。
其請求權(quán)屬于債權(quán)請求權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用《民法通則》有關(guān)訴訟時效的規(guī)定。
但在訴訟時效期間的起算上，應(yīng)當(dāng)區(qū)分具體情況：房屋具備法定交付條件，訴訟時效期間自合同約定的交付期限屆滿之日起計(jì)算；如果房屋尚不具備法定的交付條件，訴訟時效期間應(yīng)從房屋具備法定的交付條件之日起計(jì)算。
二、出賣人已經(jīng)將房屋交付于買受人，買受人亦已實(shí)現(xiàn)對房屋的占有的，買受人請求出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)、辦理房屋所有權(quán)登記的請求權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，不適用訴訟時效的規(guī)定。

一、按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定來確定，也就是“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。
現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。
” 二、在沒有約定的情況下，開發(fā)商延遲辦理產(chǎn)權(quán)證的時間超過90天的，業(yè)主完全可以追究開發(fā)商的違約責(zé)任，也就是追究逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金，如果合同中沒有約定逾期違約金的標(biāo)準(zhǔn)，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
根據(jù)相關(guān)司法解釋，商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
三、依據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第七條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理: (一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同; (二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報(bào)成交價格; (三)房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理; (四)房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評估; (五)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi); (六)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

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按揭房款逾期多久會被起訴-按揭房逾期被起訴了

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